据恒鼎海外希腊移民专家获悉：近期，希腊移民与庇护部正式发布第1/2026号政府通函，全文31页，对购房移民政策进行了系统性梳理与细化。这份文件不仅重申了各区域投资门槛，更对商改住细则、换房规则、短租限制及老投资者过渡安排作出了明确界定。

01 监管升级：虚假交易一查到底

三大部门联合审查

根据通函内容，希腊已启动移民与庇护部、独立公共收入管理局及反洗钱机构三方联动审查机制。凡涉及“变相返款”“做高合同价”“虚构投资结构”等违规操作，一经查实，将面临直接拒签或身份撤销，情节严重者移交刑事调查。

资金来源审核穿透式

申请人须提交完整的资金证明链条，包括工资流水、企业分红记录、资产出售合同及赠与协议等。所有材料需经希腊驻华使领馆或公证机构认证。希腊境内按揭贷款购房被明确禁止，境外融资需无抵押且合规跨境汇款。

信号明确：保护合规者，驱逐违规者

希腊并非在“收紧”政策，而是在“清理”市场。黄金签证是一项严肃的投资居留计划，不是短期套利的工具。政府的态度很清楚：驱逐的是违规者，保护的是合规者。

02 三大区域投资门槛重申

自2024年9月《第5100号法案》第64条实施以来，希腊购房移民已正式进入三轨并行时代。

80万欧元门槛

适用区域：阿提卡大区（含比雷埃夫斯和佩里斯特里）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过3,100人的岛屿（含克里特岛）。要求购买单套120平方米以上的房产，且不得用于短期租赁，禁止改住宅为商用。

40万欧元门槛适用区域：上述80万欧元区域以外的其他地区。同样要求单套120平方米以上，且遵守短租禁令。

25万欧元门槛（特殊项目，不限区域）

保护性建筑：投资待修复的历史建筑，续签居留时修复工程必须已完成。

商改住项目：投资商业、工业、酒店等性质的建筑，需在提交黄金居留申请前完成用途变更（转为住宅性质）。若为工业性质，变更许可前需有5年空置期。

03 通函明确六大核心细则

细则一：“拼单”彻底堵死

通函明确重申：所有投资路径——80万欧核心区、40万欧普通区、25万欧商改住——必须通过购买单套房产达标。两人合买一套各出一半？不行。多套小房子凑门槛？不行。这条没有商量余地。

细则二：25万欧优惠是一次性的

这是很多商改住买家容易忽略的关键点。以25万欧路径购买“非住宅转住宅”房产后，持有5年转售时，下一任买家不能再以25万欧拿身份，必须按当时的现行标准（40万或80万欧）。优惠名额用完即止。市面上能走25万欧路径的房产，总量是锁死的。

细则三：短租禁令的真实含义

“禁止短租”≠“不许出租”。通函明确禁止的是60天以内的超短租（Airbnb模式）。若将房产长租给酒店式运营公司，或自住，完全合法。希腊并未禁止资产产生现金流，而是禁止将社区变成流动的游客集散地。

细则四：“卖旧买新”顺序不可逆

这是一个常见的操作失误，后果极其严重。想卖掉现有黄金签证房产换新房的，必须是先买后卖。一旦顺序反了——旧房已过户给下一家，新房合同尚未签署——居留许可在过户那一刻即失效，且不可逆。

细则五：附属空间计入门槛

车位、储藏室等附属空间的价值可计入25万欧投资金额，但不计入120平方米的面积要求。

细则六：商改住项目细则增加

通函新增了商改住项目的具体要求：

必须是真实商业用途改住宅

必须在2024年4月5日之后完成用途变更

不能“纸面改造”

不能原本就是住宅，改回商业后重新包装

因此，未来真正合规的25万欧项目会越来越少，其稀缺性不言而喻。

04 数据印证：越收紧越火爆

政策在收紧，但热度一点没降。市场给出了一组反直觉的数字：

2025年全年，希腊黄金签证共批准8,879宗新居留许可，较2024年的4,535宗暴涨95.8%，几乎翻倍。

至2026年2月，中国公民持有10,593份初始投资者许可，占比48.1%，在所有国家中稳居第一。项目启动至今，已为希腊房产市场注入超过50亿欧元的外国直接投资。

05 黄金签证进入“身份+资产”双核配置时代

规范化、透明化的市场环境，才是长期资产配置的安全垫。你手中那套房，既是进入欧元区的通行证，也是全球资产组合中的一块拼图。

80万欧的门槛帮你筛选了邻居。第1/2026号通函帮你筛选了市场的参与者。两件事叠加，正在为真正想留在希腊的人，构建一个更透明、更安全的环境。

欧洲的大门在一扇扇关上。希腊是目前欧洲仅存的几个“购房即可拿身份”的欧元区国家之一，不仅项目稀缺，更是性价比之选。以25万欧元投资合规房产，可一步到位全家获得希腊永居，享受当地教育、社会福利，子女回国可参加华侨生联考，免签通行欧洲29个申根成员国。