恒鼎海外希腊移民专家表示：近年来，希腊黄金签证项目在全球投资移民领域展现出持续高涨的热度。据官方统计数据显示，自2021年至2025年4月末，该签证计划累计接收申请总量已达35,812份，与2024年同期相比，申请量实现了30%的显著增长；其中，中国公民成功获批的签证数量为7,086份，续签数量为3,063份，在各国申请人中持续保持领先地位。

在当前全球移民政策普遍收紧的整体环境下，希腊黄金签证项目所呈现出的这种增长态势尤为引人注目。然而，在这股热潮背后，既蕴含着明确的政策导向因素，也潜藏着诸多不容忽视的潜在风险与利益权衡问题。

01：希腊项目核心要求：

2025政策全景新政核心：25万欧投资门槛的适用范围2024年，希腊政府针对热门投资区域出台了新的政策调整，将雅典、塞萨洛尼基等核心区域的投资门槛金额由原先的25万欧元提高至50万欧元。同时，为平稳过渡，政府将25万欧元投资政策的适用过渡期延长至2025年。此政策变动直接触发了投资者的抢滩热潮，数据显示，中国投资者在全年申请量中占比达45%，其中高达80%的申请聚焦于涨价前25万欧元投资额度的项目。需特别指出的是，当前符合25万欧元投资门槛的项目，仅限于以下三类经官方明确认可的类型：

1：商业地产改造为住宅的项目，此类项目必须获得政府正式批准文件，确认已完成用途的合法转换；

2：工厂改造为住宅的项目，要求相关工厂建筑需空置满5年以上；

3：文物建筑修复项目，投资者需购买政府指定的历史建筑，并在首次续签黄金签证前完成修复工作。除此之外，市场上流传的诸如“25万欧元购买酒店份额”或“品牌公寓项目”等投资方式，均未被纳入移民局认可的住宅投资资产范畴，因此不符合申请希腊黄金签证的条件。

投资陷阱：这些项目千万警惕

希腊移民热潮中，部分不合规项目混杂其中，两类项目风险显著：酒店类投资骗局：不少广告称“25万欧买酒店拿身份，包收益”，但根据希腊移民法，只有住宅类房产符合黄金签证申请条件。酒店项目非住宅资产，投资无法获移民身份，投资者可能资金身份两空。文物修复项目的隐形风险：文物修复建筑虽属25万欧合规项目，但操作难度大：审批需文化部、市政厅、考古委员会三方批文，周期18-24个月甚至更长；修复标准严，要用传统工艺材料，结构改动需精准建模，成本超预期；续签追责严，五年内要完成修缮并通过核查，曾有申请人因无法证明房产为真文物、无官方修缮许可被驳回申请。

稳妥之选：商改住项目的核心优势

对追求稳妥的投资者来说，商改住项目是更好的选择，优势如下：成本低，25万欧低门槛，无需追加投资；区域选择灵活，不限购，可按需选繁华都市或宁静小镇；前景好，希腊商业地产2024-2028年预计年均增长0.95%，有增值潜力；交付快，保留原楼体结构，能快速入住或出租。

02 移民利弊：全面看清希腊永居的真实面貌

不可忽视的六大短板

无受雇工作权，居留卡标注“NO MARKET ACCESS”，只能创业或经商；

身份与房产绑定，永居期间卖房则身份失效；

仅允许21岁以下子女共同申请，24岁后需换身份；

福利少，需自购商业保险，社会福利除教育外较少；

申请周期约1年半，受案件积压影响；

入籍难，需居7年以上且通过希腊语考试，不及美加便捷。

吸引力十足的七大优势

申请门槛低，无需语言、学历、商业背景及体检，购房即申；

不查资金来源，流程简化；

一步获永居，卡标“投资者永居”；

一家三代同申，父母无年龄限制且无需经济依赖；

无居住要求，终身不入境身份仍有效；

畅行29个申根国；

适合华侨生规划，有专门培训学校助子女教育。

03 理性抉择：

适合自己才是关键希腊黄金签证不完美，但也不是大麻烦。其低门槛、无居住要求、可畅行申根区等优势，满足部分投资者需求；但也有不能工作、房产绑定、福利有限等不足，需申请人提前考量。总之，它为投资者提供了低成本进入欧洲的途径，理性了解政策、规避风险、明确需求，才是做出合适选择的关键。